Diện tích thông thủy là gì? Các phân biệt giữa diện tích thông thủy và tim tường

Diện tích thông thủy là điều bạn cần quan tâm khi mua căn hộ chung cư. Diện tích tim tường và diện tích thông thủy là những khái niệm có ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, quy định về cách tính diện tích của một căn hộ hoặc chung cư, nhằm đảm bảo nghĩa vụ của bên bán và quyền lợi của bên mua. 

dien tich thong thuy

1. Diện tích thông thủy là gì?

Thông thủy là một từ Hán-Việt, có nghĩa là nơi nước có thể chảy qua mà không gặp phải bất cứ sự cản trở nào.

Diện tích thông thủy (diện tích sử dụng căn hộ) là cách tính phần diện tích bên trong nhà, căn hộ cơ bản. Diện tích thông thủy tối ưu khi số đo này sát với diện tích tính từ tường bao ngoài căn nhà.

Diện tích thông thủy = {Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở} – {Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật}

dien tich thong thuy

Cụ thể như sau:

  • Chiều cao thông thủy tiêu chuẩn: Khoảng cách từ sàn đến mặt dưới của kết cấu chịu lực tầng trên. Nếu thấy dầm thì người ta sẽ tính khoảng cách đến dầm nhà. Nếu không thấy dầm nhà thì người ta sẽ chọn giới hạn trên là trần nhà.
  • Chiều rộng thông thủy cơ bản: Khoảng cách giữa hai mép cột (nếu có) hoặc mép tường đối diện nhau.
  • Kích thước cửa sổ, cửa ra vào thông thủy: Kích thước của ô mà ánh sáng đi qua được hay còn gọi là ô lọt sáng.

Lưu ý: Kích thước này tính từ bề mặt lớp trát chứ không phụ thuộc vào độ dày mỏng của vật liệu ốp bên ngoài tường. 

dien tich thong thuy

Ý nghĩa của diện tích thông thủy

Giúp kiến trúc sư hoặc chủ nhà nắm được diện tích sử dụng thực tế căn nhà. Kích thước này sẽ trở thành yếu tố để cân nhắc xem không gian đó có tối ưu hay không, có đáng để chúng ta bỏ tiền mua để ở hoặc đầu tư kinh doanh không.

Các kiến trúc sư luôn cần chỉnh sửa bản vẽ của mình sao cho diện tích thông thủy là lớn nhất, thông suốt và phù hợp với công năng chung của không gian. 

dien tich thong thuy

2. Phân biệt diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ hoặc nhà ở từ tim tường trở đi. Theo đó diện tích này sẽ tính cả độ dày của tường bao ngoài, tường phụ phân chia không gian bên trong, các cột trụ cũng như hộp kỹ thuật. 

Qua hai khái niệm về diện tích thông thủy và tim tường, ta có thể thấy sự khác nhau. Cụ thể như:

  • Việc đo theo thông thủy sẽ có lợi hơn tim tường.
  • Xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp thì đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn.
  • Đối với những bức tường chỉ để ngăn cách các căn hộ mà không phải để chịu lực, người ta còn có thể khoét lõm ở đó để gắn vào các bức phù điêu trang trí. Như vậy, đo căn hộ theo tim tường sẽ xác định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu. Đo theo thông thủy sẽ không thể làm được điều đó.

dien tich thong thuy

Vậy diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng hiện nay là gì?

Khi Thông tư 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực, các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn một trong hai phương pháp tính diện tích này để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Tuy nhiên Chủ đầu tư thường sẽ chọn phương pháp tính tim tường, vì sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ cho người mua. Người mua nhà vô hình chung sẽ bị thiệt hại về diện tích sử dụng thực tế và các khoản phí dịch vụ về sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong Hợp đồng).

Hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà.

Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, thống nhất sử dụng diện tích trải thảm (thông thủy) trong mua bán căn hộ và nhà ở. Diện tích rao bán được đo từ mặt trong của tường bao quanh không gian đó, bao gồm cả ban công hoặc các loại tường phụ, vách ngăn. Không tính diện tích các cột chính (có tác dụng nâng đỡ) và các hộp kỹ thuật theo yêu cầu an toàn nơi ở.

Đối với Sổ hồng hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì theo điều 9 Luật nhà ở, văn bản này phải ghi rõ cả hai loại diện tích sử dụng căn hộ cũng như diện tích sàn xây dựng.

dien tich thong thuy

4. Cách tính diện tích thông thủy chính xác

Công thức tính diện tích thông thủy như sau:

Diện tích thông thủy = (a*b) + (c*d) – (Σ Ei + f)

Trong đó:

(a*b): diện tích không gian bên trong căn hộ (bao gồm tường phụ và vách ngăn).

(c*d): diện tích ban công hoặc lô gia nếu có.

Ei: diện tích sàn là cột bên trong căn hộ.

f: diện tích sàn là các loại hộp kỹ thuật theo thiết kế ban đầu của căn hộ.

dien tich thong thuy

Lưu ý:

  • Đo lại diện tích thông thủy khi nhận bàn giao căn hộ
  • Cần đo lại chiều rộng, chiều dài từng phòng trong nhà.
  • Kiểm tra lại xem chiều cao có đảm bảo khớp bản vẽ thiết kế không. 
  • Nên thông báo cho bên bán và thảo luận lại ngay nếu có sai số lớn. Bạn chỉ nên ký vào biên bản bàn giao khi đã nhất trí với giá giao dịch cũng như hợp đồng mua bán ban đầu.
  • Cẩn thận với phí dịch vụ liên quan đến diện tích này
  • Bạn có thể thảo luận với quản lý tòa nhà nếu trong căn hộ của mình có diện tích cột trụ quá lớn.
  • Trong trường hợp diện tích thông thủy đo ở thực tế sẽ có những sai lệch nhất định so với ở bản vẽ vượt quá 0.5% so với trong hợp đồng mua bán. Thì giá bán căn hộ sẽ phải điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.

dien tich thong thuy

Trên đây là những kiến thức mà Ario đã tổng hợp được nhằm giải đáp diện tích thông thủy là gì cũng như một số quy định và lưu ý đối với kích thước này. Việc nắm được những thuật ngữ cơ bản trong xây dựng, bao gồm cả diện tích thông thủy, diện tích tim tường,... sẽ giúp nhà đầu tư cân nhắc, tính toán về giá trị sử dụng của căn nhà trước khi đưa ra quyết định.

 

Tin liên quan

Bản quyền thuộc Ario

0898990993